전세사기피해 주의 사항

전세 거래 경험이 거의 없는 신혼부부와 사회초년생 등을 상대로 한 전세사기가 극성을 부리고 있다. 부산의 한 오피스텔 건축주인 A씨는 2020년 2월부터 2021년 8월까지 신혼부부, 사회초년생 등 9명과 임대차계약을 체결한 뒤 이들이 낸 전세보증금 13억 5000만 원을 가로챘다. A씨는 금융기관 4곳에서 58억 원을 대출해 2019년 9월 오피스텔을 지었다. 이 오피스텔의 1순위 수익권자는 신탁등기를 설정한 금융기관이었다.

 

A씨는 임차인들에게 “전세계약 잔금을 내면 금융기관 대출금을 변제하고 1순위 우선수익권자로 변경해줄 테니 안심하라”고 속였다. 하지만 금리인상으로 집값이 떨어지자 A씨는 대출금을 갚지 못하게 됐다.건물 일부는 경매로 넘어가 소유자가 변경됐다. 금융기관이 신탁해지금지 가처분을 신청해 임차인들은 전세보증금을 돌려받지 못하게 됐다.

 

임차인 법적 권리 강화

‘깡통전세’를 활용한 수법도 있다. 깡통전세란 은행 대출을 많이 받은 갭투자자가 이자를 계속 연체하면서 집이 경매에 넘어가는 바람에 임차인이 전세보증금을 몽땅 날리게 될 위험에 처해 있는 경우를 말한다. 정부가 최근 발표한 사례가 대표적이다. 임대인 B씨는 공인중개사와 공모해 500여 명을 대상으로 총 1000억 원가량의 깡통전세 임대차계약을 체결한 뒤 다른 임대인에게 주택을 매도하고 잠적했다.

임대인 B씨는 악성채무자로 주택도시보증공사(HUG) 보증가입이 금지돼 임차인 모집이 어렵게 되자 지인에게 주택을 넘겨 지인 명의로 임대차계약을 체결한 후 보증금을 반환하지 않아 수사를 받게 됐다. 아파트 1동을 통째로 소유한 ㄷ씨는 담보대출이 연체돼 은행으로부터 경매가 진행된다는 통지를 받았으나 공인중개사와 공모해 이런 사실을 숨기고 임차인 30여 명과 임대차계약을 체결해 보증금을 가로챈 혐의를 받고 있다.

이에 정부는 최근 전세사기 피해 방지를 위한 대책을 발표했다. 전세사기 피해 방지를 위해 계약주체 간 정보격차를 해소하고 안전한 거래 환경을 조성하는 동시에 임차인의 법적 권리를 강화하기로 한 것이다.

먼저 전세사기의 근본 원인인 집주인과 세입자의 정보격차를 해소하기 위해 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한눈에 확인할 수 있도록 ‘자가진단 안심전세 앱’(가칭)을 2023년 1월 내놓는다. 입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 함께 악성임대인 명단, 임대보증 가입 여부, 불법·무허가 건축물 여부 등에 대한 정보도 제공한다. 청년·신혼부부 등 임대차계약 경험이 적은 사회초년생을 위해 임대차계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항과 같은 기초 정보들도 함께 제공한다.

또 임대주택의 선순위 권리관계에 대한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선하기로 했다. 임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 하는 것이다. 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세·지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선해나간다.

또 임차인에게 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한이 있다는 것을 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명하도록 하고 임대차 표준계약서에도 반영한다. 또 공인중개사 등이 전세사기 의심 매물 등을 발견해 지방자치단체에 신고할 경우 포상금을 지급하는 방안도 추진한다.

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서민 임차인 빈틈없이 보호

임차인의 법적 권리도 강화한다. 임대차보증금 통계와 권역별 임대차 시장 현황 등을 검토해 2022년 4분기에 최우선 변제금액 상향을 추진할 계획이다. 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서도 개선한다.

또 ‘전세피해 지원센터’를 설치해 전세사기 피해자를 대상으로 금융서비스, 임시 거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 일괄적으로 제공한다. 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금도 지원하기로 했다. 2023년부터 주택도시기금을 활용해 전세사기 피해 임차인을 대상으로 1%대 초저리 자금대출을 지원한다. 당장 살 곳이 없는 경우에는 긴급 거처를 제공한다. 주택도시보증공사가 강제관리 중인 주택 등을 시세의 30% 이하로 임시 거처로 사용할 수 있도록 제공해 임차인의 긴급 주거 불안을 해소한다.

정부는 이를 통해 전세사기 피해를 선제적으로 예방하고 피해자를 촘촘하게 지원하며 범죄에 대한 단속과 처벌을 더욱 강화해 서민 임차인을 전세사기 피해로부터 빈틈없이 보호한다는 각오다.